日本駐車場開発は何をしている会社か？
日本駐車場開発（NPD）は、遊休地や未活用資産を収益化するという一つの発想に基づく4事業を営む。最大の事業は駐車場である。NPDはオフィスビル・マンション・商業施設のオーナーから駐車スペースや駐車場を借り上げ、オーナーに固定賃料を保証したうえで、自ら運営し再び貸し出す。土地の多くを取得しないため、投下資本は小さい。第2の事業はスキー場で、上場子会社の日本スキー場開発（6040）を通じて白馬バレーなどの地域スキー場を再生する。第3が子会社・日本テーマパーク開発によるテーマパーク・宿泊事業で、栃木県・那須エリアを中心とする。第4は規模の小さいその他事業で、教育・ヘルスケア・再生可能エネルギーを束ねる。
収益は複数の経路で得る。駐車場のオーナーと利用者は賃料・仲介料を、スキー場の来場者はリフト券・飲食・宿泊・スクールを、テーマパークの来園者は入園料・宿泊を支払う。駐車場は契約ベースで安定的である。スキー場・テーマパークは資産を保有し投資し続けるため、好シーズンには多く稼ぐ一方で固定費も負う——だからこそ、この2事業が伸びるにつれて資産構成は重くなっている。
収益性は高いが、動いている。FY2025（2025年7月期）の売上は368億円、営業利益は76.6億円（利益率20.8%）だった。自己資本に対する利益であるROEは、その自己資本が積み上がり構成が重くなるにつれて低下している——FY2023が42.3%、FY2024が38.0%、FY2025が27.7%である。会社はいまROEを30%超に保つことを目標とし、FY2026は30.1%を計画する。稼いだ大半も還元しており——FY2026の総還元性向、配当と自己株買いを純利益で割った比率は91.2%を計画する——配当は16期連続で増配している。
足元の数値は丁寧に読む必要がある。2026年6月5日、NPDは過去最高の9か月決算を発表した——売上+9.4%、営業利益+5.6%、経常利益+8.4%である。純利益はより速い+11.6%だが、これは岩岳スキー場の土地売却益11.2億円という一過性の利益で押し上げられたもので、本業の実態は営業利益の+5.6%にある。同じ朝、同社は上限10億円の自己株式取得を決議し、ROE30%超の目標を改めて示した。それでも株価は2025年9月の高値から約20%下、予想EV/営業利益（事業価値を予想営業利益で割った倍率）で約8.4倍にある。論点は、市場が高採算で還元に積極的なコンパウンダーを過小評価しているのか、それともレバレッジを効かせROEが低下しつつある一部景気連動の運営会社を、創業家支配のもとで適正に評価しているのか、である。
本レポートはこの問いを、まず株価がここに至った経緯、次に市場で割れている論点、その差を縮め得るカタリスト、最後に4事業と貸借対照表の価値という順で読み解く。
過去2年、株価を動かしたものは何か？
NPDは遊休地や未活用資産を収益化する。駐車場事業はスペースを借り上げて再び貸し、ほとんど資産を持たないため高いリターンを生む。一方スキー場とテーマパークは運営する資産を保有するため、好シーズンには多く稼ぐが資本を固定する。
01 · 2025年9月高値までの上昇 2025年夏、株価は9月10日に¥303まで上昇した——2024年8月安値¥172の約76%高である。FY2025は売上+12.7%の368億円、営業利益+18.5%の76.6億円という過去最高の決算を出し、インバウンドのスキーシーズンも最高だった。高値での事業価値は予想EV/営業利益で約11倍——2桁成長の継続と還元拡大の期待を前提とする水準だった。
02 · 過去最高益下でのマルチプル低下 2025年9月から株価は2026年6月4日の2年来安値¥234まで下げた。営業利益は最高益を更新し続けたため、下落は評価倍率の低下による——予想EV/営業利益で約11倍から8.4倍へ下がった。東京市場で小型株が広く売られ、投資のため借入を48億円増やした結果、自己資本比率は38.3%から32.6%へ低下し支払利息も増えた。スキー場の営業利益は、売上が過去最高でも投資費用の先行で4.5%減った。
03 · 株主還元の強化 株価下落のなか、経営陣は株主還元を強めた。配当は¥8.00から計画¥9.00へ——16期連続の増配——で、FY2026の総還元性向（配当＋自己株買い÷純利益）は91.2%を計画する。自己株買いは連続して実施され、3月6日に決議した15億円枠が5月13日に終わると、6月5日に新たに10億円枠を決議した。ROEを30%超に保つ方針も改めて示し、自己株買いは資本圧縮でこれを直接支える。
04 · 現時点 株価は2026年6月5日に¥241で引けた——2年来安値圏、予想EV/営業利益で約8.4倍である。同日の朝に過去最高の9か月決算を発表したのち、同社は上限400万株——自己株式を除く発行済株式の約1.28%——・上限10億円の自己株式取得を決議し、取得期間を7月17日〜9月30日とした。今後4四半期の焦点は、市場がNPDを景気連動の運営会社とみるか、高採算のコンパウンダーとみるかである。
市場で割れている論点
過去最高の決算と低い株価の差を説明する論点は3つ。評価倍率、安定事業と景気連動事業にまたがる成長の持続性、そして創業家支配下でROE30%超が実質か演出かに表れている。
EV/営業利益は現金と負債を除いた事業を評価する。¥241ではこの倍率は約8.4倍——レジャー業種並みの水準だ。論点は、いまも高いリターンを稼ぐがROEが42%から28%へ低下した事業が、この業種倍率にとどまるのか、より高い倍率に値するのかである。
駐車場収入は物件純増と料金引き上げで増え、スキー場・テーマパーク収入は来場者と単価で増える。駐車場は契約ベースで安定し、レジャー2事業はインバウンドと天候で変動する。論点は、足元の成長がどこまで構造的か、そして那須以外でも地域再生の手法を再現できるかである。
自己株買いはROEを割る自己資本を圧縮するため、本業のリターンが横ばいや低下でもROEを押し上げ得る。創業家ビークルが約3分の1を握るなか、論点はROE30%超の目標が事業の強さを映すのか、創業家支配も強める財務的演出かである。
資本効率のレバー
増益を伴わなくても、経営陣が割引の理由を減らせば評価倍率は上がり得る。以下の3つはいずれも経営の判断と開示の範囲にある。
シナリオ
¥241（2026年6月5日）、FY2026会社計画の営業利益¥85億に対し、約¥712億の事業価値は予想EV/営業利益で約8.4倍に相当する。以下の3シナリオはJIIの試算であり会社計画ではない。
- FY2026営業利益が¥85億計画かそれ以下。
- 暖冬や円高でインバウンド支出が縮小。
- 還元の枠組みなし、自己株買いでもネットキャッシュは細る。
- 倍率はレジャー業種の7〜8倍に留まる。
ここでも16期連続増配と91%計画の還元が下値を支え、2025年9月の約11倍がむしろ循環の高値に見える。
- 駐車場の純増と料金で全社売上が約10%成長。
- 自己株買いで自己株控除後の株数が減少。
- FY2026営業利益が¥85億計画を達成。
- EV/営業利益が10〜11倍へ切り上がる。
- ROEが30%超を維持、還元性向90%前後。
- 投資一巡でスキー場・テーマパークの利益率が回復。
- 伊豆展開と駐車場純増が成長を押し上げる。
- 明文の還元枠組みと自己株式消却。
強気レンジは2025年9月高値¥303を上回る。高いリターンとほぼ全額還元はレジャー同業を上回る倍率に値する、との見立てによる。
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