日本駐車場開発をどう見るか
日本駐車場開発（NPD）の出発点は、「使い切れていない場所や施設を、運営の工夫で稼げる資産に変える」という考え方にある。主力は駐車場事業だ。オフィスビル、マンション、商業施設などの駐車区画をオーナーから借り受け、固定賃料を支払いながら、自社で稼働率を高めて利用者に提供する。土地を買って増やすモデルではないため、成長に必要な資本は比較的軽い。そこに、上場子会社の日本スキー場開発（6040）が手がける白馬バレーなどのスキー場運営、那須エリアを中心とするテーマパーク・宿泊事業、さらに教育・ヘルスケア・再生可能エネルギーなどの小規模事業が加わる。
収益の性格は事業ごとに異なる。駐車場は契約に基づくストック型に近く、物件数、契約率、料金改定が効きやすい。スキー場はリフト券、飲食、宿泊、スクールなどの複合収入で、インバウンド需要や雪の量に左右される。テーマパークも入園料や宿泊収入が柱で、地域観光の強さが業績を動かす。つまりNPDは、資本効率の高い駐車場を土台にしながら、より資産を持ち、固定費も大きいレジャー事業へ成長領域を広げている会社である。
数字だけを見ると、収益力はなお高い。2025年7月期は売上高368億円、営業利益76.6億円、営業利益率20.8%だった。ただし、質は変化している。自己資本が積み上がり、資産の重い事業の比率も上がったことで、ROEは2023年7月期の42.3%から、2024年7月期38.0%、2025年7月期27.7%へ低下した。会社はROE30%超を掲げ、2026年7月期は30.1%を計画する。同時に、配当と自己株買いを合わせた総還元性向は91.2%を見込み、配当は16期連続増配の計画である。
直近の決算は、表面の伸びと中身を分けて読む必要がある。2026年6月5日に発表した2026年7月期第3四半期累計は、売上高が前年同期比9.4%増、営業利益が5.6%増、経常利益が8.4%増と、9か月累計として過去最高だった。一方、純利益の11.6%増には岩岳スキー場の土地売却益11.2億円が含まれるため、本業の勢いを見るなら営業利益の伸びを重視したい。同じ日に同社は上限10億円の自己株式取得を決議し、ROE30%超への意識を改めて示した。
それでも株価は、2025年9月の高値から約2割低い水準にある。予想EV/営業利益は約8.5倍だ。市場が迷っているのは、NPDを「高い資本効率と積極還元を持つコンパウンダー」と見るべきか、それとも「創業家の影響が強く、レジャー景気と天候にも左右される運営会社」と見るべきかである。本稿では、株価の推移、投資家が意見を分ける論点、評価を変え得る材料、そして事業価値の見方を順に整理する。
株価はなぜ下げたのか
NPDの評価を難しくしているのは、会社の中に二つの性格が同居している点だ。駐車場は資本をあまり使わずに伸ばせる。一方、スキー場とテーマパークは地域資産を作り込み、当たれば大きいが、投資負担と季節変動を伴う。
01 · 2025年9月高値まで株価は2025年9月10日に¥303まで上昇した。2024年8月の安値¥172から見ると約76%高い。背景には、2025年7月期の売上高368億円（+12.7%）、営業利益76.6億円（+18.5%）という過去最高益と、インバウンドに支えられた好調なスキーシーズンがあった。当時の予想EV/営業利益は約11倍で、投資家は2桁成長と還元拡大の継続を織り込んでいた。
02 · 最高益でも倍率は低下その後、株価は2026年6月4日に2年来安値の¥234まで下げた。営業利益は増えていたため、下落の主因は利益ではなく評価倍率の縮小だった。予想EV/営業利益は約11倍から8.5倍へ低下した。小型株への逆風に加え、スキー場・テーマパーク投資で借入が増え、自己資本比率は38.3%から32.6%へ低下した。スキー場は売上が過去最高でも、先行投資と費用増で営業利益が4.5%減った。
03 · 還元で下支え株価が弱含むなか、会社は還元姿勢を強めた。配当は前期の¥8.00から計画¥9.00へ引き上げ、16期連続増配となる見通しだ。2026年7月期の総還元性向は91.2%を計画する。自己株買いも続き、3月6日に決議した15億円枠を5月13日に終えた後、6月5日に新たな10億円枠を発表した。自己資本を圧縮する自己株買いは、ROE30%超の目標を支える手段でもある。
04 · いまの位置2026年6月8日の終値は¥243。2年来安値圏で、予想EV/営業利益は約8.5倍である。6月5日の決議では、上限400万株、自己株式を除く発行済株式の約1.28%、取得総額10億円を上限とし、取得期間は7月17日から9月30日までとされた。ここからの焦点は、利益成長そのものに加え、市場がこの会社の「駐車場の高収益性」と「レジャー事業の変動性」のどちらをより重く見るかである。
投資家の見方が分かれるポイント
論点は大きく三つある。現在の倍率は安いのか妥当なのか。成長は駐車場の積み上げで続くのか、それともレジャー循環に左右されるのか。そしてROE30%超は事業の実力なのか、自己株買いとレバレッジで作る数字なのか。
EV/営業利益は、現金と負債を調整した後の事業価値を営業利益で割る見方だ。現在の約8.5倍は、レジャー関連企業としては極端に低いわけではない。問題は、ROEが下がったとはいえなお高収益なNPDに、レジャー企業並みの倍率だけを当ててよいのか、という点にある。
駐車場は物件純増、稼働率、料金改定で伸びる。スキー場とテーマパークは来場者数と客単価で伸びるが、天候や為替、観光需要の影響を受けやすい。したがって、今の成長がどれだけ再現性のあるものか、地域再生モデルを那須や白馬以外でも広げられるかが問われる。
自己株買いは自己資本を減らすため、利益が大きく伸びなくてもROEを押し上げる。NPDは創業家系とみられる巽商店が約3分の1を保有するため、自己株買いは少数株主にとっての1株価値を高める一方、支配力を相対的に強める面もある。
評価を変え得る材料
利益が急に伸びなくても、割引の理由が減れば倍率は変わる。NPDの場合、鍵を握るのは資本政策の明確化、レジャー投資の回収、そして駐車場と地域モデルの再現性である。
評価シナリオ
2026年6月8日の終値は¥243。2026年7月期会社計画の営業利益¥85億に対し、事業価値は約¥719億、予想EV/営業利益は約8.5倍である。以下はJIIによる試算であり、会社計画や投資判断ではない。
- FY2026営業利益が¥85億計画かそれ以下。
- 暖冬や円高でインバウンド支出が縮小。
- 還元の枠組みなし、自己株買いでもネットキャッシュは細る。
- 倍率はレジャー業種の7〜8倍に留まる。
このケースでも、16期連続増配と高い総還元性向が一定の下支えになる。一方で、2025年9月の約11倍は循環的な高値だった、という見方になる。
- 駐車場の純増と料金で全社売上が約10%成長。
- 自己株買いで自己株控除後の株数が減少。
- FY2026営業利益が¥85億計画を達成。
- EV/営業利益が10〜11倍へ切り上がる。
- ROEが30%超を維持、還元性向90%前後。
- 投資一巡でスキー場・テーマパークの利益率が回復。
- 伊豆展開と駐車場純増が成長を押し上げる。
- 明文の還元枠組みと自己株式消却。
このレンジは2025年9月高値¥303を上回る。高い資本効率とほぼ全額に近い還元を、通常のレジャー企業より高く評価する前提である。
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